주택청약가점 개요
민영주택 일반공급에서 1순위 안에 경쟁이 붙으면 당락은 추첨이 아니라 84점 척도로 갈립니다. 이 척도는 자산도 소득도 보지 않습니다. 오직 기다린 시간과 부양 부담만 점수로 환산하는 배급 장치입니다.
문제는 계산법을 정확히 아는 사람이 의외로 적다는 것입니다. 가점은 청약자가 직접 입력하는 자기신고 항목이라, 잘못 입력해 부적격 처리되면 당첨 취소와 재당첨 제한이 따라옵니다. 수억 원의 시세차익이 걸린 판단을 손계산과 블로그 계산기에 맡기는 건 위험합니다.
2026년 3월 기준 서울 청약 당첨 커트라인은 평균 약 63점, 강남 3구는 72점을 넘어섰습니다. 2026년 상반기 서울 일반분양 1,021가구에 청약 접수 10만 9,110건이 몰려 평균 경쟁률은 106.87대 1을 기록했습니다. 이 숫자들 앞에서 필요한 건 막연한 희망이 아니라 내 점수의 이론적 상한이 얼마인지 냉정하게 따져보는 계산입니다. 그 결과에 따라 가점제를 계속 노릴지, 추첨제로 전략의 축을 옮길지가 갈립니다.
1. 84점 배점표 해부 — 부양가족 1명은 무주택 2년 6개월과 같다
가점은 세 항목으로 구성됩니다. 각 항목의 만점과 배점 단가를 나란히 놓으면 정책 의도가 드러납니다.
| 항목 | 만점 | 배점 단가 | 만점 도달 조건 |
|---|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 1년당 2점 | 15년 |
| 부양가족 수 | 35점 | 1명당 5점 | 6명 이상 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 1년당 1점 | 15년 |
| 합계 | 84점 | — | — |
핵심은 단가의 비대칭입니다. 부양가족 1명은 5점, 무주택 1년은 2점, 통장 1년은 1점. 환산하면 부양가족 1명 = 무주택 2년 6개월 = 통장 5년입니다. 시간으로는 도저히 따라잡을 수 없는 격차가 세대 구성에서 벌어집니다.
부양가족 수 배점을 세분하면 다음과 같습니다.
| 부양가족 수 | 점수 | 무주택기간 환산 |
|---|---|---|
| 0명(본인만) | 5점 | — |
| 1명 | 10점 | 2년 6개월 |
| 2명 | 15점 | 5년 |
| 3명 | 20점 | 7년 6개월 |
| 4명 | 25점 | 10년 |
| 5명 | 30점 | 12년 6개월 |
| 6명 이상 | 35점 | 15년 |
이 표가 뒤에서 다룰 위장전입 유인의 구조적 뿌리입니다. 서류 한 장으로 5점을 얻는 것과 2년 6개월을 실제로 기다리는 것이 등가라면, 편법의 기대수익은 계산할 필요도 없이 압도적입니다. 감시가 부양가족 항목에 쏠리는 이유도 여기에 있습니다.
2. 무주택기간에는 시계가 두 개 있다 — 만 30세와 혼인신고일
무주택기간은 “집이 없었던 기간”이 아닙니다. 산정 시계가 언제 켜지느냐가 먼저입니다.
기산 원칙
– 기본: 만 30세가 되는 날부터
– 만 30세 이전 혼인신고를 한 경우: 혼인신고일부터
– 과거 주택을 소유했다가 처분한 이력이 있는 경우: 처분일부터 재계산
이 설계는 “30세 전에는 부모와 산다”는 한국적 생애 주기를 전제로 깔고 있습니다. 결과적으로 늦게 결혼하고 늦게 독립하는 지금의 2030 세대에게는 시계가 늦게 켜집니다.
만점 도달 시점을 계산하면 냉정한 숫자가 나옵니다.
| 기산 시점 | 무주택 15년 도달 나이 | 32점 확보 시점 |
|---|---|---|
| 만 30세(미혼) | 만 45세 | 2026년 기준 1981년생 |
| 만 27세 혼인신고 | 만 42세 | 3년 앞당김 |
| 만 25세 혼인신고 | 만 40세 | 5년 앞당김 |
같은 1985년생이라도 27세에 혼인신고를 한 사람은 미혼인 동갑내기보다 3년, 즉 6점을 앞서 출발합니다. 커트라인이 1~2점 단위로 갈리는 시장에서 6점은 당락을 뒤집는 크기입니다.
청약통장 가입기간은 1년당 1점, 15년 이상이면 17점 만점입니다. 여기에 2024년 3월 25일부터 배우자 통장 가입기간의 50%가 합산되어 최대 3점이 붙습니다. 다만 총합 17점 상한은 그대로입니다. 예를 들어 본인 5년(7점)에 배우자 2년이 있으면 10점이 됩니다. 부부가 통장을 하나로 합치는 건 명백한 손해입니다.
미성년자 납입 인정기간도 2년(240만 원)에서 5년(600만 원)으로 늘었습니다. 4세부터 가입하면 성년 이후까지 총 10년(12점)까지 인정되는 사례가 제시됩니다. 다만 인정은 기간·금액 상한 안에서만 이뤄지므로, 상한을 넘긴 과다 납입은 가점 효율이 없습니다.
3. 당신의 이론적 상한선은 이미 정해져 있다
여기서 가장 중요한 계산을 합니다. 무주택기간과 통장기간을 모두 만점으로 채웠다고 가정하고 세대 유형별 평생 최대 가점을 산출한 결과입니다.
| 세대 유형 | 무주택 | 부양가족 | 통장 | 이론적 상한 |
|---|---|---|---|---|
| 1인 가구 | 32점 | 5점(본인) | 17점 | 54점 |
| 무자녀 부부 | 32점 | 10점(1명) | 17점 | 59점 |
| 자녀 1명 부부 | 32점 | 15점(2명) | 17점 | 64점 |
| 자녀 2명 부부 | 32점 | 20점(3명) | 17점 | 69점 |
| 자녀 2명 + 부모 합가 | 32점 | 30점(5명) | 17점 | 79점 |
이 상한선을 2026년 실제 커트라인 옆에 놓아 보겠습니다.
| 구분 | 당첨 가점 수준 |
|---|---|
| 서울 평균(2026.03 기준) | 약 63점 |
| 강남 3구 | 72점 초과 |
| 상반기 서울 인기 단지 | 69~74점 |
| 아크로 드 서초 최고 | 84점(만점) |
1인 가구는 무주택 15년과 통장 15년을 모두 채워도 54점이 평생 상한입니다. 서울 평균 커트라인 63점에 9점 부족합니다. 무자녀 부부는 59점으로 4점 부족합니다. 노력이나 성실성의 문제가 아니라 배점표의 수학입니다.
역산하면 서울 인기 단지 커트라인 69점의 구성이 보입니다. 무주택 32점 + 통장 17점을 모두 채워도 49점이니, 나머지 20점은 오직 부양가족에서 나와야 합니다. 부양가족 3명(자녀 2명) 이상이 사실상 전제 조건인 셈입니다.
가점 인플레이션의 배경도 명확합니다. 서울 3.3㎡당 분양가는 3,495만 원에서 5,269만 5,000원으로 약 50% 올랐고, 같은 기간 수도권 분양 물량은 8%, 서울은 50% 이상 급감했습니다. 공급이 줄면 가점 분포가 그대로여도 커트라인은 자동으로 올라갑니다.
4. 5점의 유혹이 만든 단속의 진화
부양가족 배점이 가장 크니 위장전입 유인도 그곳에 몰리고, 감시도 그곳에 몰립니다.
현재 진행 중인 조사 규모
– 대상: 43개 단지 2만 5,000세대 전수조사(2025년 7월 이후 분양분)
– 집중 표적: 가점 만점권, 특히 부양가족 4명 이상 당첨자의 실거주 여부
– 대조 자료: 부양가족 건강보험 요양급여내역, 성인 자녀 건강보험 자격득실확인서, 부양가족 전월세 내역
요양급여내역 대조는 한국의 촘촘한 건강보험 데이터 인프라가 있어 가능한 단속 방식입니다. 병원 이용 기록이 등본상 주소와 다른 지역에 몰려 있으면 실거주가 아니라는 정황이 잡힙니다. 이 제도 도입 이후 부모 위장전입 사례가 크게 줄었다는 보도가 있으며, 창고 주소로 전입한 사례까지 적발되고 있습니다.
적발 시 제재
| 제재 유형 | 내용 |
|---|---|
| 형사처벌 | 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금 |
| 계약 | 취소 및 주택 환수 |
| 금전 | 계약금(분양가의 10%) 몰수 |
| 자격 | 10년간 청약 제한 |
분양가 12억 원 기준으로 계약금 1억 2,000만 원을 잃고 10년을 봉인당하는 거래입니다. “몰라서 그랬다”는 항변은 통하지 않습니다.
합법적으로 부양가족을 인정받는 요건
직계존속은 무주택 상태로 3년 이상 계속 등본에 등재되어야 인정됩니다. 국토부는 거주요건도 1년에서 3년으로 강화했습니다. 주소만 옮겨두는 방식은 이미 걸러진다는 뜻입니다. 실제 동거 중인 부모가 있다면 지금부터 3년 시계를 돌려야 합니다. 2026년 7월에 시작하면 2029년 여름에야 유효해집니다.
직계비속은 만 30세 미만 미혼이어야 인정됩니다. 여기서 놓치기 쉬운 사실이 하나 있습니다. 가점은 가만히 있으면 오르기만 하는 값이 아닙니다. 자녀가 만 30세가 되거나 혼인하면 그해에 5점이 사라지고, 부모가 주택을 취득해도 마찬가지입니다. 자녀 30세 도달 시점을 미리 파악해 그 이전 분양 시즌에 집중하는 타이밍 설계가 필요합니다.
5. 자주 하는 오해와 실행 체크리스트
오해 1: “기사에 나온 단지 최저 당첨가점이 곧 커트라인이다”
가장 흔하고 가장 비싼 오해입니다. 한국부동산원은 당첨 가점이 해당 타입의 모든 공급 가구에 적용된 점수가 아니라고 명시합니다. 청약과 당첨은 타입별로 이뤄지기 때문입니다.
| 단지 | 타입 | 최저 당첨가점 |
|---|---|---|
| 오티에르 반포 | 전용 44㎡ | 74점 |
| 오티에르 반포 | 전용 59㎡A | 69점 |
| 오티에르 반포 | 전용 97㎡ | 69점 |
| 오티에르 반포 | 전용 113㎡B | 69점 |
같은 단지에서 소형 평형이 오히려 5점 높습니다. 헤드라인의 “최저 69점”만 보고 44㎡에 넣는 판단은 근거가 없습니다. 내가 넣을 평형의 과거 커트라인을 반드시 확인해야 합니다.
오해 2: “가점이 낮으면 통장은 쓸모없다”
청약통장 가입자는 줄고 있습니다. 다만 통계 기준에 따라 수치가 갈리므로 인용할 때 주의가 필요합니다. 전체 청약통장 기준으로는 2026년 1월 2,613만 2,752명으로 1년 새 30만 8,938명 줄었고, 서울에서만 8만 5,308명이 빠졌습니다. 주택청약종합저축 기준으로는 2026년 1월 말 2,493만 7,771명으로 2019년 6월 이후 6년 7개월 만에 2,500만 명 선이 무너졌습니다. 두 수치의 차이는 구 청약저축·예금·부금을 집계에 넣느냐에서 오는 것으로 보입니다.
그러나 해지는 통장기간 점수를 0으로 되돌리는 비가역적 행위입니다. 추첨제 물량·특별공급·공공분양은 여전히 통장을 전제로 하고, 가입기간은 다시 살 수 없는 유일한 자산입니다. “당장 당첨 가능성이 낮다”와 “통장이 무용하다”는 다른 명제입니다.
참고로 통장 저축액을 재원으로 하는 주택도시기금 여유자금은 2021년 말 49조 원에서 2025년 10월 12조 2,000억 원으로 75.1% 줄었습니다. 기금 축소는 공급 감소로, 공급 감소는 커트라인 상승으로 이어지는 되먹임 고리가 작동하고 있습니다.
오해 3: “가점을 올리기 위해 세대를 재구성하면 된다”
부모 전입이나 세대 합가는 건강보험료 산정, 기초연금 수급 자격, 상속 관계 등 청약 바깥 영역까지 연쇄적으로 건드립니다. 3년 이상 유지해야 가점으로 환산되니, 3년치 부작용을 감수할 수 있는지가 실질적 판단 기준입니다.
실행 체크리스트
| 순서 | 할 일 | 유의점 |
|---|---|---|
| 1 | 청약홈 가점 계산 서비스로 공식 산정 | 손계산·블로그 계산기는 참고용 |
| 2 | 무주택기간 기산일 확인 | 만 30세 또는 혼인신고일, 처분일 |
| 3 | 목표 평형의 과거 커트라인 조회 | 단지 최저점이 아닌 타입별 |
| 4 | 60점 미만이면 추첨제 물량 검토 | 비규제지역, 전용 85㎡ 초과 |
| 5 | 배우자 통장 유지 확인 | 최대 3점, 해지 시 소멸 |
| 6 | 부양가족 요건 만료일 달력 표시 | 자녀 30세 도달, 혼인 예정 |
가점제와 추첨제 적용 비율은 지역·면적별로 다르고 규제지역 지정 상황에 따라 수시로 바뀝니다. 반드시 개별 입주자모집공고문 원문에서 확인하시기 바랍니다.
정리
주택청약 가점 84점은 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통장기간 17점으로 구성되며, 부양가족 1명(5점)이 무주택 2년 6개월과 등가라는 배점 비대칭이 모든 판단의 출발점입니다. 1인 가구의 이론적 상한은 54점, 무자녀 부부는 59점으로 서울 평균 커트라인 63점에 구조적으로 미달합니다. 노력의 문제가 아니라 배점표의 수학이므로, 60점 미만 구간이라면 추첨제 물량으로 전략의 축을 옮기는 편이 현실적입니다.
가을 분양 성수기를 앞둔 지금이 실무적으로 중요한 시점입니다. 가점은 입주자모집공고일 기준으로 확정되므로 무주택기간·통장기간의 다음 구간 진입일이 공고일 이전인지 계산해야 하며, 직계존속 3년 요건은 오늘 시작해도 2029년에야 유효해집니다. 부양가족 4명 이상 당첨자를 표적으로 한 2만 5,000세대 전수조사가 진행 중인 만큼, 하반기 분양은 한층 강화된 서류 검증 아래 진행될 가능성이 높습니다.
답글 남기기