보증금을 못 받았다는 사실만으로는 전세사기 피해 결정이 나지 않습니다. 결정 4요건과 부결 지점, 11월 13일 시행되는 최소지원금의 조건, 2027년 5월 31일 신청 기한을 정리했습니다.
전세사기피해자 시작 전 확인할 것
이 글은 2026년 11월 8일 기준이며, 11월 13일 시행 예정인 최소보장제 조문까지 반영했습니다. 시행 직후에는 세부 안내가 달라질 수 있어 신청 전에 담당 창구에 확인해야 합니다.
전세사기피해자 특별법의 지원은 현금 하나가 아닙니다. 국토교통부 장관의 피해자등 결정을 받아야 주거·금융·경공매 지원이 열립니다. 정책브리핑 2026년 8월 7일 자료에 따르면 2026년 7월 한 달 609건이 가결됐고 누계는 4만278건입니다.
나이·소득이 아니라 4요건으로 가립니다
특별법 제3조 기준으로 나이·소득·재산은 결정 요건이 아닙니다. 임차인은 자연인으로 한정되고, 소득 기준은 결정 이후의 연계 지원에만 붙습니다. 결정을 받으려면 아래 네 가지를 모두 갖춰야 합니다.
- 거주·권리: 인도와 전입, 확정일자를 갖춰야 하며 임차권등기나 전세권도 인정됩니다.
- 보증금: 5억원 이하가 기준이며, 위원회가 2억원 범위에서 상향할 수 있습니다.
- 다수 피해: 경공매 개시, 파산·회생, 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 피해가 발생했거나 예상되어야 합니다.
- 임대인 의도: 수사 개시, 기망, 무자력자 양도 등 미반환 의도를 의심할 상당한 이유가 있어야 합니다.
계약 시점은 2025년 5월 31일 이전 최초 계약이어야 합니다. 경공매가 끝난 임차인은 1호와 3호를 면제받습니다. 반대로 보증보험, 최우선변제, 자력으로 전액 회수가 가능하다고 판단되면 적용에서 제외됩니다.
인터넷에 보이는 7억 확대라는 표현도 조심해야 합니다. 조문상 위원회의 재량 상향이라 7억원까지 자동으로 인정되지는 않습니다. 어떤 요건을 채웠는지에 따라 결정 유형도 다음처럼 갈립니다.
| 결정 유형 | 충족 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 제2조4호 가목 | 4요건 전부 | 전세사기피해자 |
| 제2조4호 나목 | 1·3·4호 | 보증금 요건 미충족 |
| 제2조4호 다목 | 2·4호와 인도·전입·확정일자 | 무권한 임대인과의 계약 포함 |
전세사기피해자 혜택과 금액
전세사기피해자 혜택은 현금, 주거, 금융, 긴급복지로 나뉩니다. 금융 수치는 HUG의 2024년 12월 사례집 기준이라 현재 조건은 달라졌을 수 있습니다.
| 지원 | 내용·금액 | 소득 조건 | 자료 기준 |
|---|---|---|---|
| 최소지원금(현금) | 보증금의 3분의 1에서 회수액을 뺀 부족분 | 없음 | 2026년 11월 13일 시행 조문 |
| 공공임대(주거) | 최장 10년, 10년 추가 연장 가능 | 없음 | 특별법 제25조, 제25조의2 |
| 긴급 주거지원 | 시세 30% 수준, 6개월 단위 최대 2년 | 표시 없음 | HUG 사례집, 2024년 12월 |
| 대환대출 | 최대 4억원 또는 보증금 80%, 금리 1.2-2.7% | 부부합산 연 1.3억원, 순자산 4.69억원 이하 | 같은 자료 |
| 신규 임차 대출 | 최대 2.4억원 또는 보증금 80%, 최장 10년 | 위와 같음 | 같은 자료 |
| 긴급복지 생계지원 | 1인 78만3천원, 4인 199만4,600원, 기본 3개월·총 6개월 | 기준중위소득 75% | 정부24 2026년 2월 수정본 |
최소지원금 계산은 단순합니다. 보증금 3억원에 8천만원을 회수했다면 3분의 1인 1억원에서 8천만원을 뺀 2천만원입니다. 긴급복지 소득 기준은 보건복지부 2026년 기준으로 1인 192만3,179원, 4인 487만1,054원입니다.
지자체 지원은 지역마다 다릅니다. 예를 들어 대전시 지원은 주거안정지원금 최대 100만원, 이사비 최대 100만원, 월세 최대 480만원으로 대전 거주자에게만 해당합니다.
첫 마감은 2027년 5월 31일입니다
결정 신청은 법 유효기간까지 가능합니다. 시행 후 4년을 날짜로 계산하면 2027년 5월 31일입니다. 만료 전에 신청한 사람은 만료 후에도 법이 적용됩니다.
결정 뒤의 지원 신청은 결정일부터 3년 이내입니다. 경공매 진행 같은 부득이한 사유가 있으면 완료 후 1년 이내로 안내돼 있습니다. 기존 결정자의 최소보장 신청 기간 3년은 2026년 11월 13일부터 셉니다.
용어 풀이
1. 확정일자 — 임대차계약서가 그 날짜에 있었음을 공적으로 확인해 주는 표시로, 우선변제권의 기초가 됩니다.
2. 집행권원 — 판결문처럼 강제집행을 할 수 있는 근거가 되는 공적 문서입니다.
3. 최우선변제 — 소액임차인이 보증금 일부를 다른 권리자보다 먼저 돌려받는 제도입니다.
준비물·필요 서류
전세사기 피해자 결정문 신청에 필요한 서류는 시행규칙 제3조에 정해져 있습니다. 기본 서류는 아래와 같습니다.
- 결정신청서
- 임대차계약서 사본
- 경공매 최고서·공매통지서 또는 집행권원
- 각 요건을 증명하는 서류
- 개인정보 동의서
주민등록 초본은 행정정보 공동이용에 동의하면 따로 내지 않아도 됩니다. 시행규칙은 그 밖의 증명서류도 받도록 열어 두고 있어, 4호 요건을 뒷받침할 자료까지 함께 준비해 두는 편이 낫습니다.
대표적인 자료는 고소장 접수증, 같은 임대인에게 피해를 입은 다수 임차인 자료, 중개·계약 단계의 기망 정황입니다. 다만 어떤 자료가 충분한지는 사안마다 달라서 HUG 전세피해지원센터(1533-8119)에 문의하는 편이 안전합니다.
창구는 업무별로 나뉩니다. 결정 신청은 거주지 관할 시·도 또는 온라인 신청 시스템에서 하고, 안내는 HUG 전세피해지원센터가 맡습니다. LH 매입은 LH 안내상 관할 지역본부이며, 최소지원금·선지급금은 시행규칙상 LH입니다.
단계별 진행 순서
전세사기피해자 신청은 결정과 지원 신청의 두 단계로 나뉩니다. 결정문만 받는다고 지원이 자동으로 지급되지는 않습니다.
1단계는 요건 점검입니다. 소요시간은 법으로 정해져 있지 않고 자료 사정에 따라 다릅니다. 대항력과 확정일자부터 확인하고, 수사 개시나 다수 피해처럼 4호에 연결되는 자료를 모읍니다.
2단계는 시·도나 온라인 시스템으로 내는 결정 신청입니다. 서류가 부족하면 14일 이내의 보완 요구가 올 수 있습니다. 이 보완 기간은 조사기간에 포함되지 않으니, 지연을 줄이려면 처음부터 서류를 갖추는 편이 유리합니다.
3단계는 조사이며 30일이 기준입니다. 경공매 진행, 회수 가능성, 임대인 관련 사정을 이 단계에서 살펴봅니다. 조사 중 경매 통지나 수사 진행 같은 변동이 생기면 담당 기관에 알려야 판단 자료가 최신으로 유지됩니다.
4단계는 위원회 심의입니다. 처리 기간은 30일이며 15일 연장될 수 있습니다. 결과는 전세사기피해자 결정문으로 송달되는데, 어떤 유형으로 결정됐는지부터 확인해야 합니다. 유형에 따라 받을 수 있는 지원이 달라집니다.
5단계는 부결 시 이의신청입니다. 송달 후 30일 이내에 신청해야 하며 처리는 20일 이내입니다. 부결 사유를 먼저 확인한 뒤, 그 요건을 뒷받침할 새 자료를 붙여 준비하는 편이 좋습니다.
6단계는 결정 후 지원 신청입니다. 결정일부터 3년 이내가 원칙이며, 주거·금융·경공매 지원은 기관별 창구가 다릅니다. 2026년 5월 12일 개정으로 경공매가 끝난 피해자도 공공임대 지원 대상이 됐고, 피해자와 LH가 함께 우선매수 신고를 하면 피해자가 매각을 허가받는 길도 열렸습니다.
7단계는 11월 13일 이후의 최소지원금 신청입니다. 일반 피해자는 시행규칙 제12조상 배당 완료 뒤 LH에 신청합니다. 세부 사항 일부는 고시에 위임돼 있어 시행 초기에는 LH 안내를 함께 봐야 합니다.
자주 놓치는 부분
가장 큰 부결 지점은 4호 요건입니다. 보증금을 못 받았다는 사실만으로는 결정이 나지 않습니다. 언론 보도도 부결 다수가 이 요건에서 나온다고 전했지만, 공식 비율은 공개되지 않았습니다. 그래서 미반환 의도를 의심할 사유를 신청 단계부터 자료로 제시해야 합니다.
3분의 1 최소보장도 모두에게 적용되지 않습니다. 특별법 제25조의9에 따라 나목 피해자와 외국인은 대상이 아닙니다. 나목은 긴급복지 특례에서도 빠지므로, 결정문의 유형을 확인하지 않으면 받을 지원을 잘못 계산하게 됩니다.
선지급금은 일반 피해자가 먼저 받는 돈이 아닙니다. 법은 무권한 임대인 계약자와 신탁사기피해자를 대상으로 정했습니다. 대통령령으로 넓힐 여지는 두었지만, 11월 13일 시행령 조문에서 추가 대상은 보이지 않습니다.
돈과 공공임대는 양자택일에 가깝습니다. 최소지원금이나 선지급금을 받으면 공공임대 지원이 막히고, 두 현금 지원을 함께 받을 수도 없습니다. 이미 받은 임대료 지원액은 최소지원금에서 차감되며, HUG 금융지원도 세 가지 중 하나만 가능하다고 2024년 12월 사례집에 안내돼 있습니다.
배당요구 누락도 치명적입니다. 2026년 11월 13일 이후 경매개시결정이나 공매공고가 난 건은 배당요구를 놓치면 최소지원금이 막힙니다. 피해자가 직접 낙찰받은 경우에도 신청할 수 없습니다.
이사 순서도 돈과 직결됩니다. HUG 사례집은 임차권등기 없이 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃는다고 안내합니다. 선지급자는 정산 완료까지 대항력을 유지해야 하며, 잃으면 반납 대상이 될 수 있습니다.
전세사기피해자 대출은 대환 대상부터 봐야 합니다. 2024년 12월 사례집 기준으로 HF·SGI 보증 대출만 대환할 수 있고 HUG 보증부 대출은 제외되며, 면적 85㎡ 요건도 있습니다. 이 요건이 폐지됐다는 글도 보이지만 공식 자료에서는 그 내용이 나오지 않습니다.
결정문과 HUG 전세피해확인서도 다른 서류입니다. 확인서는 피해가 보증금의 30% 이상이어야 하고 보증이행 예정자는 제외됩니다. 대신 결정을 받지 못해도 일부 금융·주거 지원으로 이어지는 별도 통로가 될 수 있습니다.
받은 돈이 환수되는 경우도 있습니다. 거짓·부정 신청이나 임대인등 해당 시 결정은 반드시 취소되고, 사후 회수, 본인 매수, 대항력 상실도 반납 사유입니다. 납부는 고지 후 90일이며 금액별로 20·40·60회 분할이 가능하지만 3회 미납 시 일시 환수됩니다.
긴급복지에는 소득 산정의 예외도 있습니다. 시행규칙 제7조 기준으로 퇴직금·현상금·보상금 같은 비정기 금품과 보육료·학자금은 소득에 넣지 않습니다. 한편 최소지원금과 선지급금은 압류·양도·담보 제공이 모두 금지됩니다.
용어 풀이
1. 대항력 — 집주인이 바뀌어도 임차인이 계속 거주와 보증금 반환을 주장할 수 있는 힘입니다.
2. 배당요구 — 경매 매각대금에서 자기 몫을 나눠 달라고 법원에 신청하는 절차입니다.
3. 기준중위소득 — 복지 지원의 소득 기준으로 쓰이는, 정부가 정한 가구 규모별 중간 소득값입니다.
체크리스트 정리
신청서를 내기 전 아래 항목을 점검합니다. 하나라도 불명확하면 관련 서류부터 확보합니다.
- 인도·전입·확정일자 또는 임차권등기·전세권을 갖췄는가
- 최초 계약이 2025년 5월 31일 이전인가
- 보증금이 5억원 이하인가, 초과라면 나목 등 다른 유형을 검토했는가
- 수사 개시, 기망, 무자력자 양도 등 4호 자료를 모았는가
- 경공매 진행 중이라면 배당요구 기한을 확인했는가
- 이사 전에 임차권등기 등 대항력 유지 방법을 확인했는가
- 최소지원금, 공공임대, 금융지원 중 무엇을 선택할지 비교했는가
2027년 5월 31일과 결정일부터 3년이라는 두 기한은 따로 관리해야 합니다. 구체적인 수급 가능 여부와 대출 조건은 사안별로 달라 HUG 전세피해지원센터 1533-8119와 관할 시·도, LH에서 확인해야 합니다.
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